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Competencia De La Ingeniera Municipal Para la Paralización De Obras En El Condiminio

¿PUEDE EL DEPARTAMENTO DE INGENIERIA MUNICIPAL PARALIZAR UNA OBRA EN EL CONDOMINIO?
 
Considero la pregunta muy importante, debido a las connotaciones que tienen la preparación, realización y fiscalización de cualquier obra de envergadura en una comunidad regulada por la propiedad horizontal. Los procedimientos legales y administrativos en un condominio para que una obra llegue a feliz término son variados y a veces tediosos: evaluación previa de la obra a realizar, preparación de presupuestos para su análisis, entrevistas con los contratistas, celebración de asambleas o consultas a la comunidad para su aprobación, suscripción de contratos de obra, inspecciones, la cobranza a la comunidad del costo de la obra, etc.; por ello resulta muy grave que habiéndose cumplido con todos estos trámites, la obra pueda ser paralizada por el departamento de Ingeniería Municipal. Cabe entonces preguntarse también para una correcta respuesta en el presente caso: ¿Se requiere de un permiso otorgado por el Departamento de la Ingeniería Municipal para llevar a cabo una obra en el condominio? ¿Qué debe hacer la comunidad de propietarios para que una obra en el condominio no sea objeto de una paralización por parte del departamento de Ingeniería Municipal? ¿Es competente el departamento de Ingeniería Municipal para paralizar una obra que se realice en el condominio?
 
Debo presentar primeramente tres conceptos que facilitarán la mejor comprensión de las líneas que siguen, como lo son los conceptos de urbanismo, edificación y construcción de Ingeniería:
Se entiende por urbanismo aquella actividad que se utiliza para la planificación y organización de una ciudad. El urbanismo sirve desde el principio o desde el momento en que una ciudad es fundada y continúa a lo largo de su existencia o historia, proponiendo y regulando cambios, mejoras o innovaciones en su espacio.
Se entiende por edificación toda aquella construcción realizada artificialmente por el ser humano con diversos pero específicos propósitos. Las edificaciones son obras que diseña, planifica y ejecuta el ser humano en diferentes espacios, tamaños y formas, en la mayoría de los casos para habitarlas o usarlas como sitios de resguardo. Las edificaciones más comunes y difundidas son los edificios habitacionales, comerciales o industriales, aunque también entran en este grupo otras edificaciones tales como los templos, los monumentos, los comercios y las construcciones de ingeniería en general o de menor tamaño, tales como: calzadas, pisos, muros, techos, etc.
 
Se entiende por construcción de Ingeniería, toda aquella obra que exige, antes de hacerse, un proyecto y una planificación predeterminados.
Aclarado lo anterior, me permito entonces abordar el tema en estudio:
El Departamento de Ingeniería Municipal, funciona como un ente interno de la Alcaldía, la cual en principio tiene competencia o funcionamiento en un Municipio determinado.
El artículo 178 de nuestra Constitución Nacional establece:
“Son de la competencia del Municipio (...) la gestión de las materias que le asigne esta Constitución y las leyes nacionales, en cuanto concierne a la vida local, en especial (...):
1. Ordenación territorial y urbanística.
El artículo 56 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, señala en este sentido lo siguiente:
Son competencias propias del Municipio las siguientes:
1…..
2. La gestión de las materias que la Constitución de la República y las leyes nacionales les confieran en todo lo relativo a la vida local, en las áreas siguientes:
a. La ordenación territorial y urbanística.
De lo antes transcrito podemos evidenciar que la ley nacional señala la materia urbanística como competencia de los municipios.
Adicionalmente, la Ley Orgánica de Ordenación urbanística establece en su artículo 6 lo siguiente:
“Las autoridades urbanísticas serán el Ejecutivo Nacional y los Municipios, cada una dentro de las esferas de su competencia”.
Esta competencia Municipal se ratifica en el artículo 10 de la referida ley cuando indica:
Artículo 10. Es de la competencia de los Municipios en materia urbanística:
……3. Dictar las ordenanzas necesarias para la ejecución, control y gestión de los planes en materia de zonificación, régimen de arquitectura, ingeniería y construcciones, y en general, sobre cualesquiera otras materias urbanísticas de carácter local, con sujeción a las leyes, reglamentos y planes nacionales.
 
PRIMERA CONCLUSIÓN:
 
De todo lo anteriormente expuesto podemos concluir que los Municipios, por medio de las Alcaldías y a través de sus departamentos designados al efecto, tienen competencia en materia urbanística, la cual es regulada y ejercida mediante las Ordenanzas de construcción o de urbanismo, instrumentos legales destinados a establecer la ejecución, control y gestión en lo concerniente a dicha materia.
Esto significa que por medio de una ordenanza de construcción y sobre la base del articulado antes señalado, el Departamento de Ingeniería de cualquier Alcaldía, tiene la facultad y competencia de regular el procedimiento para el control y fiscalización de las obras de edificación, referidas, claro está, a construcciones de Ingeniería y no a simples obras intrascendentes o sin gran importancia y todas dentro del ámbito territorial de su Municipio.
 
Procedimiento comunitario para emprender la obra.
Adicionalmente al permiso que se tramite ante la Ingeniería Municipal, cuando en un condominio la comunidad quiere emprender alguna obra trascendente, debe someter su aprobación al procedimiento de consulta y participación establecido en la ley de Propiedad Horizontal, vale decir, debe obtener un acuerdo mayoritario de los copropietarios, bien sea mediante el procedimiento de la consulta escrita o mediante la realización de una asamblea de propietarios (Artículo 9 LPH).
Una vez llenados los trámites legales ante la Ingeniería Municipal y llevado a cabo el procedimiento señalado en la ley de propiedad horizontal, la comunidad de propietarios podrá dar inicio a la obra prevista.
Luego de lo expuesto, tratemos a la primera pregunta:
 
¿La comunidad de propietarios necesita de un permiso otorgado por la Ingeniería Municipal para llevar a cabo una obra en el condominio?
 
Podemos señalar que si el condominio quiere realizar una obra que requiera de un proyecto y una planificación determinados para alguna obra, en puridad de derecho deberá obtener previamente el permiso correspondiente ante la Ingeniería Municipal. Por supuesto que cuando se trate de remodelaciones o de obras que tienen que ver con el mantenimiento y cuido de las áreas comunes, no se requerirá del permiso por parte del Departamento de Ingeniería Municipal.
Además de la base legal antes señalada, debemos entender y aceptar que esta competencia Municipal tiene como algunos de sus fundamentos prácticos, el respeto del orden urbanístico y la seguridad material y técnica que debe tener toda construcción en resguardo de la integridad física de las personas.
 
Segunda pregunta:
 
¿Qué debe hacer la comunidad de propietarios para que una obra en el condominio no sea objeto de una paralización por parte del departamento de Ingeniería Municipal?
 
1-Si se trata de una obra que requiera de un proyecto y una planificación determinados, deberá tramitar y obtener previamente el permiso correspondiente ante la Ingeniería Municipal.
2- Deberá someter la aprobación de la obra al procedimiento de consulta y participación comunitario, establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (Arts. 9, 22, 23 y 24 de la LPH y de acuerdo con el régimen de convocatoria y quórum reglamentarios establecidos en el respectivo documento de condominio).
 
Tercera pregunta:
 
¿Es competente el departamento de Ingeniería Municipal para paralizar una obra que se realice en el condominio?
 
1-Si se trata de alguna inobservancia o violación al contenido del permiso de construcción emanado de la Ingeniería o de la ausencia de este recaudo, por supuesto que este organismo público dentro de sus atribuciones fiscalizadoras y sancionadoras, puede paralizar la obra hasta tanto se regularice la anormalidad detectada.
 
2- Si se ha obtenido el correspondiente permiso de construcción y se evidencia alguna omisión o irregularidad relativa al procedimiento de consulta y participación señalados en la ley de propiedad horizontal o algún otro problema relacionado con el propio condominio como por ejemplo, que la obra no tenga un valor justificado o que no se haya realizado la asamblea de propietarios o consulta debidamente, -distinto de algún problema técnico-, el departamento de Ingeniería no tiene competencia para la paralización de la obra, ya que en cualquier caso, las anormalidades que podrían afectar la realización de la obra no tienen que ver con los requisitos o características del permiso de construcción, sino con situaciones legales internas de la comunidad, las cuales tienen su regulación y control por medio de lo establecido en la ley de Propiedad Horizontal. En este sentido el artículo 9 de la LPH señala textualmente en lo relativo a las mejoras que éstas podrán ser suspendidas por la autoridad judicial (tribunal), a solicitud de uno o más propietarios y que esas reclamaciones serán formuladas ante los tribunales competentes, mediante el procedimiento de interdicto de obra nueva. El artículo 25 de esta ley, también establece en este particular que cualquier propietario puede impugnar ante el juez, los acuerdos de la mayoría por violación de la ley, del documento de condominio o por abuso de derecho. Resulta evidente y comprobado que bajo estos casos o premisas, el Departamento de Ingeniería Municipal no es el organismo público competente para paralizar una obra en el condominio.
 
3-Si se trata de simples remodelaciones, refacciones o de obras que se refieran al mantenimiento y cuido de las áreas comunes, no se requerirá del permiso legal referido y por lo tanto, el Departamento de Ingeniería no es competente para la paralización de la obra.
Damos así por concluida nuestro dictamen jurídico.
 
Dr. Enrique Herrera Silla
Abogado
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